Orientación de Francisco Cabrera:
Una de las sorpresas más frecuentes para los primeros compradores es descubrir que el enganche es solo una parte del total a transferir el día del cierre. Analicemos detalladamente cómo se calcula el efectivo al cierre en Florida.
¿Qué es el Enganche (Pago Inicial)?
El enganche es la porción del precio de compra que usted aporta directamente en efectivo, mientras que el resto lo financia su préstamo hipotecario. Por ejemplo, en una casa de $400,000 con un 5% de enganche convencional, usted aporta $20,000 y el préstamo financia un saldo de $380,000.
Este dinero construye equidad (capital patrimonial) directamente en la propiedad desde el primer día y determina su ratio de préstamo a valor (LTV).
¿Cómo se compone el 'Efectivo al Cierre'?
El efectivo al cierre es la suma total requerida en el momento de la firma y liquidación final. La fórmula sencilla es:
Efectivo al Cierre = Enganche + Gastos de Cierre + Prepagos y Plica - Depósito de Buena Fe - Créditos del Vendedor
- Gastos de Cierre (Prestamista y Título): Cuota de tasación (appraisal), informe de crédito, cargo de originación, honorarios de la compañía de título/abogado de liquidación, búsqueda de título y póliza de seguro de título del prestamista en Florida.
- Impuestos Estatales de Florida: Timbres documentales (Doc stamps) sobre la hipoteca ($0.35 por cada $100) e impuesto intangible ($0.002 por dólar del monto del préstamo).
- Prepagos y Plica (Escrow): Póliza de seguro de vivienda por 1 año completo por adelantado, más un colchón de reserva de 2 a 3 meses de impuestos sobre la propiedad y seguro mantenidos en plica.
- Créditos: El depósito de garantía de buena fe (earnest money) pagado con su oferta inicial se le acredita, al igual que los créditos acordados con el vendedor o créditos del prestamista.
Regla Práctica para Compradores en Florida
Planifique reservar entre un 2.5% y un 4% adicional del precio de compra además de su pago inicial para cubrir los gastos de liquidación y los prepagos de impuestos y seguros en Florida.
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Cabrera Mortgage · Francisco Cabrera, NMLS #2348359 · Bright Horizon Lending Inc., NMLS #2565670