Por Francisco Cabrera, NMLS #2348359
Cuando un vendedor está dispuesto a contribuir a su compra, la estructura de esa contribución importa tanto como el monto. Un crédito del vendedor, una reducción de precio y una reducción de tasa afectan sus costos de cierre, su pago mensual y su interés a largo plazo de manera diferente. Entender las ventajas y desventajas le ayuda a pedir lo que realmente beneficia su situación.
¿Qué son los Créditos del Vendedor?
Un crédito del vendedor (también llamado concesión del vendedor) es dinero que el vendedor acepta aplicar a sus costos de cierre y gastos prepagados en la liquidación. En lugar de bajar el precio, el vendedor mantiene el precio acordado y acredita una parte de vuelta a usted para cubrir conceptos como honorarios de título, depósitos de plica e intereses prepagados.
Los créditos del vendedor están sujetos a límites del programa. FHA, convencional, VA y otros tipos de préstamo limitan el porcentaje del precio que el vendedor puede contribuir, y el crédito solo puede cubrir costos de cierre permitidos — generalmente no puede financiar su enganche. Los créditos excesivos que superen los costos reales o los límites del programa pueden perderse en lugar de devolverse en efectivo.
Los créditos del vendedor no financian el enganche
Un crédito del vendedor reduce el efectivo que necesita para costos de cierre y prepagos, pero su enganche debe provenir de sus propios fondos verificados o de una fuente de regalo elegible. No asuma que un crédito del vendedor puede cubrir el enganche.
¿Qué es una Reducción de Precio?
Una reducción de precio baja directamente el precio de compra contratado. Un precio menor reduce el monto del préstamo, lo que reduce su pago mensual de capital e intereses y su costo de interés a largo plazo. También reduce ligeramente algunos costos de cierre vinculados al precio, como los timbres documentales de Florida en algunos escenarios.
La desventaja: una reducción de precio no reduce el efectivo de su bolsillo para el cierre más allá del enganche. Si su reto es reunir los costos de cierre y no el pago mensual, una reducción de precio por sí sola puede no resolverlo.
¿Qué es una Reducción de Tasa (Buydown)?
Una reducción de tasa usa fondos iniciales —a menudo pagados por el vendedor— para bajar su tasa de interés temporal o permanentemente. Una reducción temporal (como una estructura 2-1 o 3-2-1) reduce su tasa durante los primeros uno a tres años antes de subir a la tasa del préstamo. Una reducción permanente baja la tasa durante todo el plazo del préstamo.
Una reducción temporal puede disminuir significativamente sus pagos iniciales, pero debe planificar el aumento del pago cuando termine el período. Una reducción permanente cuesta más por adelantado pero ofrece ahorros estables durante toda la vida del préstamo. Son productos diferentes con costos diferentes — no son intercambiables.
- Reducción temporal: tasa menor por un período definido, luego el pago sube a la tasa completa.
- Reducción permanente: mayor costo inicial, tasa menor durante todo el plazo del préstamo.
- Los fondos de reducción se pagan al cierre y, en algunas estructuras, son independientes de los límites de crédito del vendedor — confirme lo que aplica a su programa.
Cómo Comparar las Tres
La elección correcta depende de si su prioridad es menor efectivo al cierre, menor pago mensual o menor interés a largo plazo. Un crédito del vendedor ayuda más cuando el obstáculo es el efectivo al cierre. Una reducción de precio ayuda más cuando el obstáculo es el pago mensual y ya tiene el efectivo para cerrar. Una reducción de tasa ayuda más cuando quiere bajar el pago mensual, especialmente en los primeros años.
Estas opciones a veces pueden combinarse, pero los límites del programa y la disposición del vendedor limitan lo que es realista. No hay una opción universalmente superior — el valor depende de sus números, su programa y lo que el vendedor acepte en el contrato.
La negociación nunca está garantizada
La cooperación del vendedor depende de las condiciones del mercado, el contrato y los objetivos del vendedor. Ninguna estrategia puede prometer que un vendedor acepte un crédito, reducción o reducción de tasa. Revise lo que es realista para su transacción con su agente y su originador antes de contar con cualquier contribución.
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Cabrera Mortgage · Francisco Cabrera, NMLS #2348359 · Bright Horizon Lending Inc., NMLS #2565670