Por Francisco Cabrera, NMLS #2348359
Si alguna vez se ha sentido confundido viendo cómo se mueven las tasas hipotecarias después de una decisión de la Reserva Federal, no está solo. La Fed controla principalmente las tasas a corto plazo (tarjetas de crédito, cuentas de ahorro y préstamos bancarios overnight), mientras que las hipotecas son préstamos a largo plazo impulsados principalmente por el mercado de bonos y la demanda de los inversionistas.
Por Qué el Mercado de Bonos Impulsa las Tasas
Cuando alguien obtiene una hipoteca, ese préstamo generalmente se agrupa con otros y se vende a inversionistas como títulos respaldados por hipotecas (MBS). Los inversionistas están constantemente decidiendo dónde asignar su capital: acciones, bonos del gobierno o títulos respaldados por hipotecas.
Las tasas hipotecarias deben competir con los bonos por la demanda de los inversionistas. Por eso, las tasas hipotecarias siguen de cerca los rendimientos de los bonos a largo plazo — especialmente el Tesoro de EE. UU. a 10 años. Cuando el precio de los bonos sube, los rendimientos bajan — y las tasas hipotecarias suelen seguirlos. Cuando los precios de los bonos bajan, los rendimientos suben y las tasas hipotecarias suben.
- Los precios de los bonos y los rendimientos se mueven en direcciones opuestas.
- Las tasas hipotecarias compiten directamente con los bonos del Tesoro de EE. UU.
- Los cambios de tasa se impulsan por la oferta, la demanda y las expectativas futuras.
Lo que Realmente Mueve el Mercado de Bonos
Tres fuerzas principales influyen en los precios de los bonos y las tasas de interés hipotecarias:
1. Expectativas de Inflación: La inflación erosiona el poder adquisitivo. Cuando los inversionistas esperan que la inflación se mantenga alta, exigen mayores rendimientos, lo que empuja las tasas hacia arriba. Cuando la inflación se enfría, le siguen rendimientos más bajos y tasas hipotecarias más bajas.
2. Solidez Económica y Empleo: Un crecimiento fuerte del empleo y la inflación salarial a menudo empujan las tasas hacia arriba. Una economía que se desacelera o señales recesivas típicamente bajan las tasas.
3. Miedo e Incertidumbre del Mercado: Durante volatilidad económica o incertidumbre global, los inversionistas mueven su dinero a activos seguros como los bonos de EE. UU. La alta demanda de bonos baja los rendimientos, lo que puede reducir las tasas hipotecarias.
Dónde Encaja la Reserva Federal
La Fed controla la tasa de fondos federales a corto plazo, no las tasas hipotecarias a largo plazo. Sin embargo, los mensajes y los pronósticos económicos de la Fed influyen en las expectativas del mercado.
Los mercados miran hacia el futuro y precian lo que esperan que ocurra 6 a 12 meses adelante. Por eso las tasas hipotecarias pueden bajar antes de que la Fed recorte oficialmente las tasas, o subir incluso cuando la Fed hace una pausa.
Las tasas hipotecarias reaccionan al futuro, no al pasado
Para cuando un titular aparece en las noticias, el mercado de bonos generalmente ya se ha ajustado. Intentar cronometrar las tasas a la perfección basándose en titulares suele salir mal — una estrategia sensata importa mucho más que adivinar.
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Cabrera Mortgage · Francisco Cabrera, NMLS #2348359 · Bright Horizon Lending Inc., NMLS #2565670